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成都市天之韵策划案(2)

时间:2021-06-12来源:听风文学网

  综合考虑小天小区的区域环境以及客户特征,对“天之韵”项目的卖点作如下分析:

  1、市场接受度分析

  本市的电梯公寓住宅正出于为市场接受的阶段,由于电梯公寓特有的一系列特点,如物管费用高,公摊大,空间密度紧等,未能在本市的房地产开发中取得主导地位。虽然如此,由于电梯公寓另外一些显而易见的优势,如外立面现代生动,符合时代潮流,居家生活方便,特有的“居高临下”的感觉,还是受到一部分人的喜爱。特别是25—40岁左右的白领阶层的偏爱。这部分客户知识文化层次较高,接受新鲜事物快,喜欢跟潮流和时尚的东西,最主要的是他们的未来个人发展潜力大,其中一部分已经是事业有成的成功人士。相对而言他们的购买力是不成问题的。如果开发商针对性的开发出他们所喜爱的住宅,迎合他们的需求,取得他们的信任,房屋产品市场的接受度是颇高的。

  2、区域环境分析

  本项目位于小天小区中心地段,地理位置比较优越,交通四通八达,居家环境与生活配套都比较方便舒适。从房产开发的外围环境来说,应该都是不错的。无论从生活设施、市政配套、医院、学校等方面来看都是相当齐备和完善的。得到市场长期检验和认可,房地产开发时机是相当成熟的。

  但同时我们也应该看到,就目前而言,小天小区的现有房产项目的开发档次不高,客户群体的消费男性癫痫症能治好吗能力和市场承受力相对偏弱。如现有房产项目“小天芳苑”、“盛锦华庭”等,具体数据如下:

  名称 占地 售价(元/m2) 套型面积(m2) 装修标准 售房率

  小天芳苑 9亩 2400—2800 96.26—234.52 请水 30%

  盛锦华庭 12亩 3500—4000电梯

  2798—3298多层 120—240 厨卫精装 10%

  从简单分析看,一方面由于“小天芳苑”的套型设计和价格与本区域客户的普遍接受度接近,产品相比而言,较易引起客户的注意与认可;另一方面“盛锦华庭”的开发目的不明确,既想吸引普通客户群体,又想摄取高额利润,创造高档住宅,博取金字塔尖人群的关注,这样矛盾的心理,导致开发思路混乱不清。致使楼盘的风格尽失,定位失准。最终“盛锦华庭”销售的惨淡应在情理之中。

  1、 区域客户心理分析

  由于本区域优越的地理位置,因而受到市场的注目是不容质疑的。而客户最终决定买房的原因是多种多样的,综合起来分析,大致有如下几种:

  (1)、投资租赁者

  A、较其他投资,选择房地产热土进行投资回报是显而易见的。

  B、首付少,月租供楼,轻松置业。

  C、跃式小户型,设计新颖,风格独特,为年轻一族所接受。

  (2)、满足自住需求

  A、对本区域较熟悉和认可,对该区域环境及未来发展有成都治疗癫痫病医院信心。

  B、由于现区域内的居住状况堪忧,二次置业者较少。

  C年轻夫妇和单身贵族,他们多以事业为重,希望拥有个人空间,注重住宅环境和生活品位,有较丰厚的收入和稳定的事业。

  D、为下一代的成长而选择本区域,宝宝的未来总是让家长牵挂,为宝宝创造一个良好的氛围及选择一所较好的学校是家长的首选,而本区域的学校是本市最好的。这就是本案的又一优势所在。

  第二部份 产品篇

  一、产品定位

  建议在设计上充分体现高档的时尚居住概念。产品的总体定位于小天小区的最佳生活园区,质优价惠,品质优良并拥有良好的社区文化氛围。

  二、产品优劣势分析

  1、优势

  A、地段

  随着南门开发的热潮,特别是本市众多的优秀楼盘都出自南门,使人们对南门的开发期望值高,倍受成都人的瞩目。如果结合政府对该区域进行整治,更是从宏观高度上给予了良好的支持,使本地段优势得以更佳的发挥。。

  B、发展的社区

  本项目所在地处于一环路的小天小区,周边的社区配套以趋完善,作为武侯区的重点发展区域,房地产社区环境及人文环境的配套成熟是有目共睹的。。

  C、整体规模

  虽然小天小区的项目众多,但有影响的中高档楼盘都没有,能独占鳌头,一花独放的楼盘更是没有,无论从规模,还是从形象宣传,本案都是大有可为的。<哪个医院看癫痫好/p>

  D、户型优势

  由于受客观条件的制约,该项目应开发应定位于中高档的楼盘,以小高层电梯公寓开发为主,用环境包装来打动消费者,提高销售成功率。

  E、环境优势

  本案可从社区环境设计方面着手,请专业设计公司设计制作,营造出“独特、细致”的环境风格。

  F、公司品牌的延伸

  兴大公司是一家专业从事房地产开发的集团公司,已有成功楼盘“玫瑰园”的先例,可以从这方面对本案的客户进行诱导。

  2、劣势

  A、区域内待开发的项目众多,竞争压力大

  就目前而言,区域内待开发的项目众多,各开发商对项目的开发都虎视眈眈。,竞争一触即发。如何把握客户.迎合市场是开发成功的关键之处。

  B、消费者观望心理严重

  “好房子越来越多”这是众多客户的潜在心理,由于南门开发的进度加快和项目选择面大,造成消费者购房较迟疑。

  C.独特卖点的控制

  消费者除了对房屋固有的特点较为关注以外,对其独有的卖点也较为关注。要使吸引市场的目光,以至引发轰动效应,更应控制和发挥独有的卖点。

  三、产品的建议

  为达到良好的销售进度,进一步提高本项目的档次,达到提高开发商在行业和社会的知名度的目的。针对本项目的开发提出如下建议:

  1、产品定位

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  结合本项目所处区域和客户群体的特点,建议将产品定位于中高档的电梯主围式。

  2、产品品质建议

  (1)、环境建议

  由于本项目的定位于中高档,其客户群体属于收入较高,对居家生活的环境要求较高。建议环境配套的功能要有特点。

  A、修建“庭院式游泳池”,结合电梯公寓的局部处理,与之相结合,想呼应,面积不要求太大,但要生动有特色。

  B、网球场:网球场应设计在总平位置相对较偏的局部,最好不要占据中心位置。作为一个运动场地对居住环境不能不考虑。

  C、庭院内作品的展现:由于这部分客户群体有喜好欧陆风情的特点,那么,园内雕塑作品以欧陆风格为主,突出庭院内浓浓的人文精神,通过作品来表达艺术气息,提高小区档次。

  D、植物的选择:客户购买房屋的最大目的就是为了更好的生活,鸟语花香是一种境界,但是通过开发商对环境的营造,对植物的选择,是不难做到的。如植物可以选择“梅树”、“李子树”、“桂花树”等,鲜花品种可以有“郁金香”、“黑牡丹”等,使客户在小区中真正生活起来,享受起来。

  (2)、产品外立面建议

  因为小区为组庭式的小高层电梯公寓,总体规模较大,容易引起客户注意,所以外立面的风格应时尚,色彩绚丽,吸引目标群体的关注,投其所好,使之过目不忘,留下极深的印象。外立面的风格以欧陆风情为佳,结合广告宣传定位,能更好的体现项目的特色,使之准确定位。

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